На вопросы по защите прав участников долевого строительства ответил заместитель прокурора г. Тольятти советник юстиции Иван Красин.
Планирую стать участником долевого строительства. Какие требования существуют к договору участия в долевом строительстве? Или такой договор заключается в свободной форме?
К договору участия в долевом строительстве действующим законодательством предъявляется ряд требований. В частности, документ должен содержать несколько условий.
Четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщика. При этом, согласно разъяснениям Президиума Верховного Суда РФ, если застройщик передал участнику долевого строительства квартиру меньшей площади, чем предусмотрено договором, это свидетельствует о нарушении условий и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. При этом в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию. В случае нарушения данного срока застройщик уплачивает неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки, установленной Центральным Банком России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если документом предусмотрены такая возможность, случаи и условия изменения. Таким образом, требование застройщика о каких-либо доплатах со стороны участника долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, является неправомерным.
Гарантийный срок на объект долевого строительства. Он не может составлять менее 5 лет со дня передачи такого объекта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства должен составлять не менее 3 лет.
В случае выявления недостатков участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их безвозмездного устранения в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение данных недостатков.
Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
При отсутствии в договоре долевого участия хотя бы одного из вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.
Также важно отметить, что договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, законодателем предусмотрен механизм снижения случаев двойных продаж объектов недвижимости. Федеральная регистрационная служба проводит дополнительную проверку договора на предмет его соответствия требованиям закона, при несоблюдении которых в государственной регистрации будет отказано. В связи с этим договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.
На что нужно обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве, чтобы не потерять вложенные деньги?
Во избежание потери денежных средств необходимо знать типичные схемы мошенничества в сфере долевого строительства, внимательно проверять и изучать документы, которые имеются у застройщика. Можно выделить основные схемы, которые используются мошенниками.
Заключение предварительного договора купли-продажи вместо договора долевого участия. При заключении такого договора значительная часть оплаты отдается сразу, и застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. Договор не содержит сроков сдачи квартиры и вообще не гарантирует того, что дом будет построен.
Чтобы не стать обманутым, нельзя соглашаться на предварительный договор, а нужно настаивать на подписании договора долевого участия. Если все-таки такой договор заключен, то не отдавать значительную часть денег за квартиру. Если же оплата произведена, а срок сдачи квартиры нарушен, то нужно незамедлительно обращаться в суд и в правоохранительные органы.
Двойная продажа. В этом случае застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные объекты, скрывая это.
Двойная продажа может произойти и в случае, если договор долевого строительства застройщик сдал на регистрацию с задержкой и в это время зарегистрировал еще одну продажу на этот же объект. При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги; в действиях же застройщика усматривается состав преступления – мошенничество.
Чтобы обезопасить себя, необходимо заказать выписку из государственного реестра и убедиться, что квартира ни на кого не зарегистрирована.
Заключение договора без разрешительной документации на строительство. Это явная форма мошенничества, когда застройщик вообще не собирается возводить объект либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов. Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо истребовать у застройщика такие документы, как:
– разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также право застройщика на осуществление строительства. В нем должен быть указан объект, на который оно выдано, и срок его действия;
– документы, подтверждающие право застройщика на землю. Это либо свидетельство о регистрации права собственности на землю, либо договор аренды земельного участка. В них должно быть указано, для чего предназначается земельный участок и какие строения на нем можно возводить;
– документы о деятельности застройщика: учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация, в которой указано финансовое состояние застройщика.
Кроме того, значительная информация о застройщике и объекте строительства, в том числе вышеуказанные документы, подлежит обязательному опубликованию в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте «Наш.дом.рф».
При возникновении ситуаций, в которых усматриваются признаки мошенничества и незаконного завладения денежными средствами дольщиков, необходимо обращаться за защитой своих прав в правоохранительные органы.
Как законом установлены гарантии защиты прав дольщиков?
В соответствии с гражданским законодательством в судебном порядке возможны следующие способы защиты прав обманутых дольщиков.
Так, если застройщик задерживает ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, дольщик в зависимости от степени готовности объекта, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств вправе требовать признания в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства.
В случае нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков передачи объекта строительства возмещению в судебном порядке по иску дольщика также подлежат неустойка и убытки.
Кроме того, в соответствии со ст. 9 закона № 214-ФЗ имеется несколько способов расторжения договора участия в долевом строительстве жилья. Так, например, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
В судебном порядке договор также может быть расторгнут, если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).
В случае банкротства застройщика дольщики вправе, в зависимости от ситуации, предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве.
При признании застройщика несостоятельным (банкротом) действующим законодательством разработан механизм восстановления прав граждан – участников долевого строительства публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).
Указанной организацией по ходатайству субъекта Российской Федерации принимается решение о финансировании достройки объекта либо о выплате возмещений участникам строительства на условиях софинансирования из бюджетов различных уровней.
Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора.
Также в случае банкротства застройщика при определенных условиях может быть принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства. В этом случае Фонд становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств.
Если для строительства застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по договорам блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу.
Таким образом, законодателем предусмотрены способы защиты прав участников долевого строительства, которые нужно знать и учитывать при возникновении ситуаций различного характера при заключении и после заключения договора участия в долевом строительстве.
