Почему квадратный метр жилья так сильно подорожал в Тольятти
Еще год назад цена квадратного метра тольяттинского жилья на вторичном рынке и в новостройках отличалась, но не глобально. В среднем квадратный метр в новом доме обходился покупателю в 65-66 тыс. рублей, а в квартирах «с историей» – примерно на 10 тыс. дешевле. За год ситуация серьезно изменилась. В феврале 2023 года цена нового метра преодолела рубеж в 80 тыс. рублей. И сегодня застройщики предлагают клиентам однокомнатные квартиры в домах, которые пока существуют на уровне фундамента, уже за 90-92 тыс. рублей за квадратный метр. И это притом, что по всей России фиксируют падение спроса на жилье в новостройках и, соответственно, падает цена квадратного метра. Цена же «квадрата» в старом жилом фонде Тольятти поднялась за год примерно на 10 тыс. рублей.
Чем вызван такой ажиотаж на рынке жилья и стоит ли ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость Тольятти? В этом «ПС» помогли разобраться тольяттинские специалисты в сфере недвижимости – риелторы и представители компаний-застройщиков, которые на этой неделе собрались в нашем городе на V Межрегиональном форуме по недвижимости.
Единственное, в чем полностью сходятся мнения разных тольяттинских специалистов по недвижимости, так это в том, что единой причины активного роста квадратного метра жилья попросту нет.
Запаниковали
Как отмечает эксперт в сфере недвижимости Елена Позднякова, в Тольятти уже четвертый год существенно сокращается количество введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья. Дефицит квадратных метров сперва умножился на растущую стоимость строительных материалов (дерево, металл и др.). И это не могло не сказаться на цене жилья, особенно в новостройках.
Но в прошедшем году одним из ключевых факторов стала паника, которая началась после 24 февраля. Еще 20 февраля 2022 года на IV Форуме по недвижимости звучали уверенные прогнозы о снижении процентной ставки по ипотеке до 4%. Никто не ожидал ее резкого роста до 23%. И в начале весны было немало случаев, когда сотрудники банков буквально уговаривали отчаявшихся клиентов не брать кредит по астрономическим ставкам. На порядок сократилось количество выданных ипотечных кредитов. Продавцы на вторичном рынке недвижимости снимали с продажи квартиры, не зная, что будет завтра. Ситуация полной стагнации на рынке длилась полгода. Но события в экономике (в том числе и рост ключевой ставки ЦБ РФ), которые последовали за началом СВО, разогрели цену квадратного метра до 85-100 тыс. рублей.
По мнению президента Российской гильдии риелторов Ирины Зыряновой, побывавшей на форуме в Тольятти, к началу 2023 года российский рынок недвижимости в целом оправился от шока первой половины 2022 года. Сегодня новостройка имеет хорошую поддержку со стороны правительства. Федеральные программы льготной ипотеки поддерживают молодые и многодетные семьи. Да и банки вновь взялись активно продвигать свои ипотечные программы, в том числе и новый продукт – заём на индивидуальное жилищное строительство, включая покупку земли.
Застройщики наперечет
Директор агентства недвижимости «Новое время» Любовь Степаненко считает одним из локальных факторов повышения цен на квартиры в новостройках тот факт, что в Тольятти стало меньше застройщиков.
«Раньше открываешь список – в нем перечень из 12-15 компаний. Сегодня возводящие жилье организации в Тольятти можно пересчитать буквально по пальцам: «Единение», «Лада-Дом», «Южный бульвар», «Юго-запад»… И практически у всех квартиры раскупаются еще на этапе строительства. Так что сегодня у потенциального покупателя выбора на рынке жилья особого нет. На вторичном рынке продавцы не спешат выставлять объекты на продажу в ожидании более спокойных времен. Так что, по моим прогнозам, в ближайшее время недвижимость в Тольятти дешеветь точно не будет», – считает Любовь Степаненко.
Спрос рождает предложения
Но уже в начале нового года специалисты отмечают снижение цен на вторичное жилье. Так, в январе 2023 года были зафиксированы сделки по продаже трехкомнатных квартир московской планировки по цене 3,25-3,5 млн рублей, в то время как еще в конце прошлого года «трешки» в домах новой московской планировки уступали аж за 4-4,2 млн рублей (пример продажи квартир этой планировки мы приводим по причине массовой застройки города домами этого типа). Постепенное снижение цен на недвижимость можно заметить и в других сегментах рынка готового жилья.
Елена Позднякова указывает на жилую недвижимость Тольятти, которая, несмотря на общую тенденцию, не подорожала.
«Обратите внимание на хрущевки в Центральном районе. Здесь по-прежнему можно найти однокомнатную квартиру за 1,5-1,6 млн рублей. На мой взгляд, эти квадратные метры существенно недооценены. Многие считают, что, выбирая между студией в 22 кв. м в новостройке и «однушкой» в хрущевке (38 кв. м), в инвестиционном плане выгоднее остановиться на втором варианте. Студия в черновой отделке стоит 2 млн рублей и выше (зависит от локации дома), после ремонта – 2,6-3 млн рублей. Маленькую же хрущевку (38 кв. м) за 1,5 млн рублей гораздо проще и дешевле будет превратить в свой «маленький Прованс», – уверена Елена Позднякова.
Что касается жилья в новостройке, нужно понимать, что сегодня застройщики предлагают не просто квадратные метры. Это новый образ жизни, который включает в себя другой уровень комфорта и развития прилегающей к дому территории. Молодое поколение тольяттинцев, несмотря на выросшие цены, выбирает новое жилье.
В тему
Недооцененные
Пять лет назад риелторское сообщество Тольятти забило тревогу: город, в котором так много производственных площадок, учреждений культуры и спорта, окруженный уникальными природными локациями, существенно «подешевел»! Цены на недвижимость не росли, что затрудняло развитие стройиндустрии. Многие эксперты рекомендовали своим клиентам вкладывать деньги в недвижимость Москвы, Петербурга, Казани и других городов. Где угодно ваши деньги не пропадут и вырастут – только не в Тольятти. Отсюда отток инвестиций в недвижимость других городов. А зря. Если бы поверили в свой город, то заработали бы существенно больше при меньших вложениях. И то, что сегодня Тольятти догнал по стоимости квадратного метра жилья мегаполисы, с которыми он сопоставим, говорит о том, что город сохраняет свою инвестиционную привлекательность.
Факт
За 2021 год в Тольятти было введено в эксплуатацию 128,6 тыс. кв. м жилья. Построено 10 многоквартирных домов общей площадью жилых помещений 96,5 тыс. кв. м, а также индивидуальные жилые дома общей площадью 32 тыс. кв. м.
Точных цифр за 2022 год «ПС» выяснить не удалось. Однако министерство строительства Самарской области отчиталось, что в 2022 году в нашей губернии введено в эксплуатацию 1,881 млн кв. м жилья. План региональной программы «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» выполнен на 100,3%. Сколько из них находится в Тольятти, нам неизвестно.
Справка
Количество договоров долевого участия (ДДУ), зарегистрированных в РФ в январе-декабре 2022 года, снизилось на 22% по сравнению с 2021 годом – до 703,4 тыс. сделок. Об этом говорится в материалах к круглому столу «Механизмы стимулирования развития рынка жилищного строительства: перспективное финансирование и ипотека» в Госдуме, которые представил первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
В материалах уточняется, что количество зарегистрированных ДДУ в РФ резко снизилось в апреле (-27%) и мае (-52%) по отношению к тем же месяцам 2021 года в условиях экономической неопределенности. Начиная с апреля число договоров, зафиксированных в месяц, ни разу не превзошло уровень 2021 года. При этом относительно предыдущего месяца 2022 года число ДДУ в РФ росло в мае-сентябре, «просело» в октябре, а затем снова возобновило рост.
Алла Мишина
mail-ps@mail.ru
