От чего ушли, к тому пришли

Лакомый кусок земли в центре Автозаводского района не дает покоя застройщикам. Тольяттинцы ждут здесь обещанную городскую площадь, но в Минстрое Самарской области об этом ничего не знают

 

Борьба за возможность застроить 3 гектара земли возле культурного центра «Автоград» (ДКИТ) идет уже более 10 лет. «ПС» не раз рассказывала читателям о масштабных планах девелоперов, получивших с легкой руки чиновников тольяттинской администрации право распоряжения земельным участком в центре Автозаводского района. До сих пор территорию удавалось сохранить от коммерческой застройки во многом благодаря СМИ, общественности, а порой и вовремя случавшимся выборам. Но, как уже не раз было в этой истории, в деле появился новый поворот. Вернее, оно вышло на новый уровень, в прямом и переносном смыслах.

Как корабль назовешь…

История освоения земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101173:515, расположенного южнее здания по адресу: ул. Юбилейная, 8, с самого начала сопровождалась скандалами. Еще в конце 2010 года тогдашний первый заместитель мэра Тольятти Вадим Кирпичников в нарушение федерального законодательства без проведения необходимых конкурсных процедур предоставил 3 гектара земли в центре Автозаводского района ЗАО «Национальные кредитные карточки» (NCC), предварительно согласовав «размещение административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, 8». Такое решение чиновника вызвало претензии со стороны прокуратуры. Но добиться его отмены в надзорном ведомстве так и не смогли.

После длительных разбирательств в 2012 году под занавес полномочий команды экс-мэра Тольятти Анатолия Пушкова договор аренды земельного участка с городской администрацией был заключен. В День всех влюбленных (14 февраля) компания NCC получила территорию под строительство южнее ДКИТ на срок в 90 месяцев. Однако перспектива коммерческой застройки возле крупнейшего в новом городе учреждения культуры вызвала бурную реакцию общественности. Поэтому с реализацией своих планов компания NCC не спешила. К тому же зарегистрировать свое право на землю, которое оспаривалось региональным Росреестром, коммерческая структура смогла лишь в сентябре 2013 года в судебном порядке.

Подарок Андреева

Новый виток в истории земельного участка случился под занавес 2014 года, когда 31 декабря уже от команды тольяттинской мэрии во главе с Сергеем Андреевым ЗАО «Национальные кредитные карточки» получило разрешение на строительство здания многофункционального назначения сроком 19,5 месяцев до 15 августа 2016 года. Коренные жители Автозаводского района, для которых на тот момент территория у ДКИТ была традиционной площадкой, где устанавливалась новогодняя елка, гремели салюты и размещались приезжие цирки, выступили категорически против ее застройки административными зданиями. Тем более, что никто не мог четко ответить на вопрос: что такое – здание многофункционального назначения?

Впрочем, уже через несколько месяцев все жители Тольятти смогли воочию увидеть пример подобного архитектурного объекта. Причем в непосредственной близости от учреждения культуры. В том же 2014 году ООО «Прогресс» на основании договора аренды земельного участка и утвержденной проектной документации также было выдано разрешение на строительство здания многофункционального назначения севернее ДКИТ. В результате уже летом 2015 года здесь появился ТЦ «MEGA Планета». «Пластиковая коробка, только площадью поменьше», – отмечали тогда эксперты. 

В июле 2015 года по итогам проверки областная прокуратура признала незаконность действий мэрии и вынесла в адрес чиновников представление об отмене выданного компании NCC разрешения на строительство. В частности, было указано, что согласно градостроительному плану Тольятти земельный участок находится в территориальной зоне Ц-1 (деловое, общественное и коммерческое использование). А Правилами землепользования и застройки г. о. Тольятти (ПЗЗ) в ней не предусматривается строительство здания многофункционального назначения. Но в городской администрации во главе с Сергеем Андреевым с претензиями не согласились, и разбирательство вновь перешло в судебную плоскость.

Тем временем по решению Думы г. о. Тольятти территория у ДКИТ была включена в перечень знаковых и социально значимых мест города как площадь Автозаводского района.

Вовремя спохватились

Самый громкий скандал в истории земельного участка у ДКИТ разразился в 2016 году, когда широкую огласку получили грандиозные планы ООО «СК Евроальянс». Компания получила право распоряжаться территорией по договору перенайма и вознамерилась возвести на ней крупный торговый центр. По проекту общая площадь ТЦ должна была составить 8,4 тыс. кв. м. Из них 5,5 тыс. кв. м – непосредственно площадь торгового зала. Здание должно было иметь два этажа с общей высотой 11,4 метра. В качестве якорного арендатора называли питерского ритейлера «Лента».

Примечательно, что городские власти всячески отрицали возможность подобного строительства, хотя застройщик уже успел обратиться к поставщику энергоресурсов Автозаводского района АО «ТЕВИС» за выдачей технических условий на подключение к централизованным системам теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения объекта «гипермаркета формата «Compact Large» по адресу: ул. Юбилейная, д. 8. 

Прокуратурой Тольятти была инициирована очередная проверка. А кроме того, на острую ситуацию, возникшую накануне выборов-2016 в губернскую и Государственную думы, обратили свое внимание политики. В частности, политсовет местного отделения «Единой России» увидел в ней поводы, которые могут использоваться оппонентами партии власти для того, чтобы лишний раз ее критиковать. «Хотите, чтобы накануне выборов коммунисты провели на этой территории митинг?» – обратился тогда к своим однопартийцам старожил тольяттинской политики Александр Дроботов.

Чтобы снять ненужную социальную напряженность, у территории было решено сменить зонирование. За неделю до выборов, 12 сентября 2016 года, по инициативе Общественного совета Автозаводского района состоялись публичные слушания, по результатам которых земельный участок у ДКИТ было решено отнести к зоне Р-1 (территория озеленения общего пользования).

Минстрой сдал назад

Однако для официального придания соответствующего статуса требовалось положительное решение городской думы по внесению изменений в Правила землепользования и застройки. Рассмотрение подобных вопросов невозможно без соблюдения всех необходимых процедур, а на это, как правило, уходит время.

Между тем застройщик медлить не собирался и менее чем через месяц после выборов-2016 огородил принадлежащую ему территорию строительным забором, что вновь взбудоражило общественность. Как тогда удалось выяснить «ПС», 29 сентября 2016 года ООО «СК Евроальянс» получило от регионального минстроя разрешение на строительство. Причем после возникшей шумихи и указаний на несоответствие планов застройщика условиям договора аренды земельного участка в компании оперативно скорректировали проектную документацию. На этот раз она предполагала возведение малопонятного здания многофункционального назначения. Впрочем, реализовать задуманное у девелоперов так и не вышло. Уже 7 октября выданное региональным минстроем разрешение было отменено. И, чтобы добиться своего, застройщику опять пришлось ввязываться в судебные разбирательства.

Тем временем в феврале 2017 года «в целях сохранения благоприятных условий жизнедеятельности, охраны зеленых насаждений и снятия социальной напряженности» дума Тольятти приняла решение об установлении по границам земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101173:515, расположенного южнее здания по адресу: ул. Юбилейная, 8, территориальной зоны Р-1.

Короткая передышка

Казалось бы, на этом можно поставить точку. Тем более, что в том же 2017 году тогда еще врио губернатора Самарской области Дмитрий Азаров однозначно заявил о необходимости отказаться от коммерческой застройки территории у ДКИТ и сохранить ее для горожан. Руководству города и архитекторам было поручено разработать концепцию развития этого участка земли, а бизнесу найти другое место для реализации своих планов. И все вроде бы пошло как надо.

2018 год в Тольятти был годом очередных выборов. Тогда Дмитрий Азаров избавился от приставки врио и стал полноправным главой региона, а на выборах в Думу г. о. Тольятти победу одержали коммунисты. Кардинальные перемены вскоре произошли и в СК «Евроальянс». Ее руководитель Евгений Вагнер попал под следствие по делу о мошенничестве, а сама строительная компания практически прекратила свою деятельность.

Дали волю фантазии

29 марта 2019 года на заседании градостроительного совета администрации Тольятти была рассмотрена и одобрена архитектурно-градостроительная концепция пространственного развития территории, прилегающей к ДКИТ в границах улиц Революционной, Юбилейной, Фрунзе и Ленинского проспекта. От масштабов воображения разработчиков захватывает дух.

Концепция предусматривает сохранение, развитие и доформирование линейного центра Автозаводского района с учетом градостроительной композиции первого генерального плана новой части Тольятти. Сей план, разработанный под руководством академика архитектуры Бориса Рубаненко в 1967-1972 годах, предполагал создание многофункционального общественного пространства (универсальная открытая городская площадь с возможностью трансформации), предназначенного для проведения праздничных торжеств, разнообразных досуговых мероприятий, выставок, презентаций, форумов, общественных общегородских мероприятий, ярмарок. Речь шла об обеспечении максимальной степени благоустройства и озеленения всех уровней многофункционального общественного центра, комплексном благоустройстве открытой городской площади, включая малые архитектурные формы, крупноформатные видеоэкраны, системы пространственных визуальных навигационных элементов и ориентиров. Планировалось и создание музейного пространства с использованием существующего здания, расположенного вдоль ул. Революционной и прилегающей к нему территории, в том числе под транспортной эстакадой ДКИТ для размещения Волжской картинной галереи с открытым сквером со скульптурами. Ну и куда же без ресторанов, кафе, магазинов, фонтанов, автомобильных парковок, зоны отдыха, зеленых рекреационных зон, спортивных и детских площадок.

 

Красиво обещали

В октябре 2019 года сия концепция была представлена на расширенном заседании градостроительного совета под руководством губернатора Дмитрия Азарова. Участие в обсуждении принимали архитекторы, представители крупнейших застройщиков, руководители профильных подразделений правительства области и тогдашний глава Тольятти Сергей Анташев. Мероприятие широко освещалось в СМИ. В том числе новость об этом до сих пор можно найти на официальном сайте правительства Самарской области.

Авторы проекта обещали, что территория должна объединить все парки и скверы, которые уже существуют и располагаются неподалеку, в единое целостное пространство. А Сергей Анташев анонсировал, что есть целый ряд инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие.

«Предлагаю взять эту концепцию за основу и предложить администрации города провести общественное обсуждение этого проекта. В дальнейшем проинформируйте нас об итогах общественного обсуждения для окончательного утверждения концепции», – поручил тогда Дмитрий Азаров.

Ожидание и реальность

Буквально через месяц в Тольятти в том самом ДКИТ состоялось то самое общественное обсуждение предложенной концепции. Участие в нем, по данным администрации г. о. Тольятти, приняло 277 человек. Именно там о своих намерениях во всеуслышание объявили те самые инвесторы. Так, руководитель известной в городе строительной компании «Велит» Михаил Багний заявил о планах по строительству на принадлежащем им соседнем с потенциальной площадью участке высотного многофункционального здания. Какие именно функции оно будет выполнять, остается только догадываться. По одной из версий, это должна быть 10-этажная гостиница.

Еще одним соседом-землевладельцем оказался холдинг «Акрон», по чьему заказу в прошлом году возле ДКИТ началось строительство ресторана быстрого питания теперь уже покинувшей Россию сети «Макдоналдс». Вот так банально и просто. Тем не менее, как отмечают в городской администрации, по результатам обсуждений концепцию было решено одобрить. В свою очередь корреспондент «ПС», присутствовавший тогда в зале, прекрасно помнит, что вопросов к проектам и планам у горожан было больше, чем интересанты могли дать ответов.

Новый уровень

2020 год в Самарской области должен был пройти под знаком Тольятти, а прошел под натиском всемирной пандемии. И о масштабных проектах многим пришлось забыть. В этот период центральный земельный участок у ДКИТ меняет своего правообладателя.

На смену ООО «СК «Евроальянс» приходит ООО «Новый уровень». У компании также есть планы по застройке территории, но реализовать их мешала установленная здесь зона Р-1. По заверениям девелоперов, они тоже разработали концепцию развития территории, а также проект межевания участка, выделив три главных объекта – площадь, сквер и здание. Но утвердить его не получится, поскольку Правила землепользования и застройки не предусматривают таких объектов в рекреационной зоне. Предпринятые попытки сменить зонирование успехом не увенчались. К тому же в марте 2021 года истек срок заключенного в 2012 году договора аренды. Но без боя отдавать столь лакомый кусок земли в центре Автозаводского района, кадастровая стоимость которого превышает 100 млн рублей, «Новый уровень» не стал.

Компания инициировала судебную тяжбу с администрацией Тольятти о пролонгации договора и смогла выиграть дело. Право распоряжения тремя гектарами земли у ДКИТ закреплено за ООО «Новый уровень» еще на три года, до 26 марта 2024 года. А в скором времени, судя по всему, застройщик добьется и смены зонирования участка.

Работа уже ведется

Как сообщили «ПС» в администрации Тольятти, та самая масштабная архитектурно-градостроительная концепция пространственного развития территории, прилегающей к ДКИТ, в том числе предусматривает и размещение доминирующего многофункционального здания с юго-западной части.

«В настоящее время ведется работа по внесению изменений в Генеральный план г. о. Тольятти. В проекте генерального плана в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, запланирована общественно-деловая зона, – указано в официальном ответе на запрос «ПС». – Также ООО Научно-исследовательским институтом «Земля и город» разработан проект новых Правил землепользования и застройки. В рамках проведения работ по подготовке указанного проекта планируется установить территориальную зону Ц-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения)».

Шах и мат, как говорится.

Проверенная схема

Практика изменения зонирования земель под нужды тех или иных бизнес-интересантов в Тольятти давно и хорошо отработана. Точно по такой же схеме, к примеру, проходил процесс легализации де-юре турбазы, а де-факто жилого комплекса «Золотой берег», расположенного в зеленой зоне города. Владельцы апартаментов, которые имели статус нежилых помещений, поскольку были возведены в градостроительной зоне Р-3 (зона лесных массивов, лесопарков и санитарно-защитных зон без размещения в них производственных объектов), долго и упорно пытались узаконить свою недвижимость. Простая корректировка Правил землепользования и застройки была оспорена прокуратурой, так как не соответствовала генеральному плану. И в следующий раз жители элитного комплекса учли эту оплошность.

Удивительным образом без лишней огласки сначала им удалось закрепить свои «хотелки» в генеральном плане города, а потом привести в соответствие с главным градостроительным документом и ПЗЗ. Так, с 2017 года территория элитного жилого комплекса «Золотой берег» относится к зоне Ц-1, в числе условно разрешенных видов использования которой строительство многоквартирных жилых домов.

Поймать политический момент

Как сообщили в администрации г. о. Тольятти, утверждение думой новых Правил землепользования и застройки планируется после утверждения изменений в генеральный план города. Ожидается, что это произойдет в IV квартале 2022 года. Таким образом, знаковая территория Автозаводского района вновь изменит свое назначение и спустя пять лет вместо рекреационной зоны опять превратится в деловую. Если только политики вовремя не вспомнят про потенциальную социальную напряженность и не увидят в этой ситуации неплохой шанс заработать себе дополнительные очки. Ведь в 2023 году Тольятти ждут очередные выборы. Горожане будут выбирать не только депутатов городской думы, но и участвовать в избирательной кампании по выборам губернатора Самарской области.

 

Факт

В ответ на запрос редакции «ПС» о ходе реализации проекта развития территории у КЦ «Автоград» (ДКИТ) и перспективах создания городской площади Автозаводского района, о которой говорил губернатор Дмитрий Азаров, Министерство строительства Самарской области сообщило, что в настоящее время в ведомстве отсутствует какая-либо информация об этом.

 

Наша справка 

Еще в 2017 году в ходе судебного разбирательства между СК «Евроальянс» и Министерством строительства Самарской области о признании недействительным приказа об отмене выданного разрешения на строительство окончательно прояснился формат объекта, который планировался к возведению. Судом было установлено, что заявленное здание многофункционального назначения фактически является объектом торговли общей площадью 9677 кв. м, площадью торгового зала 5264 кв. м, производственной площадью 612 кв. м, складской площадью 605,89 кв. м, арендной площадью 139,65 кв. м.

 

Кстати

По данным делового еженедельника «Самарское обозрение», целый ряд признаков связывает компанию «Новый уровень» с экс-главой СК «Евроальянс» Евгением Вагнером.

В качестве юридического адреса у ООО «Новый уровень» указана ул. Автостроителей, д. 84а, офис 12. У СК «Евроальянс» – ул. Автостроителей, д. 84а, кв. 12. Скорее всего, это один адрес и один офис. 

Кроме того, в доме 84а, офис 12, зарегистрировано ООО «ГК «Новотех». Собственником и директором ГК «Новотех» и ООО «Новый уровень» выступает Сергей Скоблинов, непродолжительное время возглавлявший СК «Евроальянс». Скоблинов и Вагнер также вместе работали в уже ликвидированном ООО «Сервис-Консул» в качестве директора и собственника.

Из всех компаний реальные обороты есть только у ГК «Новотех». В 2021 году выручка компании превысила 112 млн рублей, чистая прибыль – 4 млн рублей.

 

Факт

17 ноября 2020 года руководитель ООО «СК «Евроальянс» Евгений Вагнер по решению Самарского районного суда был признан виновным в мошенничестве (ч. 4 ст. 159 УК РФ) и приговорен к трем годам колонии общего режима и штрафу в размере 200 тыс. рублей.

На скамье подсудимых он оказался вместе с экс-руководителем Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Реналем Мязитовым. По версии следствия, фирма Вагнера сделала для СОФЖИ документы о получении 59 млн рублей на снос строений бывшего военного городка в Самаре. На самом деле же эти строения уже были снесены в 2015 году. А СОФЖИ по липовым документам получил 59 млн рублей из областного минстроя.

 

Елена Фалькова

mail-ps@mail.ru

 

Фото аватара

Присылайте материалы для публикации на почту mail-ps@mail.ru

Оцените автора
Газета Площадь Свободы