С нового года вступает в силу федеральный закон, который так или иначе коснется каждого третьего россиянина. Речь идет о законе № 217, принятом еще в середине 2017 года, – «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
По данным государственной статистики, в нашей стране балуется дачными радостями около 60 миллионов россиян. Целая армия. А закон, который регулирует их деятельность, принимался еще двадцать лет назад, и за прошедшее время накопилось немало вопросов и юридических казусов в данной сфере. Например, полная неразбериха в определении правового статуса дачных объединений. А некоторые пункты закона и вовсе не соответствовали новым нормам Гражданского, Земельного, Градостроительного и Жилищного кодексов РФ. Разрабатывали новый закон долго, почти четыре года, при участии непосредственно дачников, которые устали от бесконечных целевых и нецелевых сборов и взносов, невозможности построить на территории СНТ полноценный жилой дом и прописаться в нем.
Попробуем разобраться, какие нововведения ждут тольяттинских дачников, какие права и обязанности появятся у рядового возделывателя 6 соток и у руководства объединений дачников, кто выиграет, кто проиграет.
Дачников не станет
Дача на шести сотках с грядками и домиками-скворечниками – чисто советское явление, плавно перекочевавшее и прижившееся, пусть с некими трансформациями, в нашу российскую действительность. Однако новый закон полностью стирает сами понятия «дача», «дачник», «дачный кооператив». Были дачниками, станем садоводами и огородниками.
А точнее, новый закон упраздняет существующие сегодня девять типов дачных объединений. В нем прописаны лишь две организационные формы ведения загородных хозяйств: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). При этом в законе отсутствуют сроки, в течение которых действующие объединения дачников-садоводов должны провести собственное переименование. Все товарищества и иные объединения могут существовать со своими учредительными документами сколь угодно долго. Если дачное или садоводческое объединение будет вносить изменения в свои бумаги, то оно автоматически переименовывается в СНТ. Объединение огородников, соответственно, в ОНТ.
Притом собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования. И чисто таких товарищей не может быть меньше 7 человек. При этом в законе сказано, что если собственник участка не желает становиться участником товарищества, это его право. Никто не вправе ограничить его права. При этом эти люди вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества, не забывая вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом.
Садовод огороднику не товарищ
Закономерно напрашивается вопрос: а чем отличается садоводческое некоммерческое товарищество от огороднического? В законе четко оговаривается, что участники СНТ смогут строить на своих участках дачные домики без соответствующего на то разрешения властей. Учтите, что садовый дом можно строить на садовом участке, но он для временного, сезонного проживания. Жилым домом признается расположенное на садовом земельном участке здание, сведения о котором внесены в ЕГРН до 1 января 2019 г. с назначением «жилое», «жилое строение».
Огородники имеют право возвести на своих сотках лишь сарай, сколотить теплицу и вырыть колодец. В законе сказано: огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур».
Но что же теперь делать членам действующих ОНТ, которые уже успели за последние десятилетия возвести на своем участке домики, дома и даже домища. Закон оговаривает, что если дом уже зарегистрирован, он не будет считаться самостроем. Нервничать в преддверии нового года придется лишь тем огородникам, кто не смог или не захотел оформить право собственности на дом. Таким огородникам необходимо будет провести межевание участка, зарегистрировав и землю, и дом в Росреестре. Если же в подобном положении находится большинство членов ОНТ, то разумнее будет перевести товарищества из огороднического, в садоводческое. Если это невозможно, то следует принять новый устав товарищества, а в нем прописать пункт, что норма ФЗ № 217 о невозможности постройки дачного домика распространяется только на участки, которые были выделены под огородничество с 1 января 2019 года. Новый закон не имеет обратной силы. При этом строить дачные домики старый закон огородникам разрешал.
При этом обязательно следует оговорить в новом уставе две важные юридические тонкости: «реорганизация проводится в связи с вступлением в силу ФЗ № 217» и «новое товарищество является правопреемником предыдущего». Преемственность необходима, чтобы все документы, которые были ранее получены при выделении земли юридическому лицу под садоводчество, огородничество или дачное хозяйство, были действительны. Иначе есть риск всем товариществом оказаться самостроем, который заставят сносить за свои же деньги.
Собрание по-новому
Во-первых, о проведении общего собрания товарищество должно уведомить не только членов, а всех собственников земельных участков (если речь пойдет о взносах и имуществе общего пользования). Если на собрании планируется утверждение сметы, новой формы устава или иного другого документа (положения, регламенты и пр.), то товарищество обязано ознакомить с проектом документов не позднее чем за 7 дней до даты проведения общего собрания. В противном случае собрание легко может быть отменено в судебном порядке. В этом поможет еще одно новшество – официальный сайт товарищества. Это сайт, утвержденный решением общего собрания как официальный сайт товарищества. Все уведомления, публикуемые в дальнейшем на нем, будут считаться надлежащими. Можно, конечно, вывесить проект сметы на сторожке и сфотографировать, но сайт более удобный и гарантированный способ.
Без налички
Принимая новый дачный закон, депутаты Госдумы начисто отвергли наличный расчет с председателем и казначеем садоводческих и огороднических товариществ. Это, по мнению разработчиков закона, должно исключить любые злоупотребления правлением. Средний возраст современного дачника – далеко за 60. Многие пожилые до сих пор не умеют пользоваться банковскими картами либо им не доверяют. Большинство до сих пор получает пенсию в почтовых отделениях. С вступлением в силу 217-ФЗ все взносы садоводов должны будут проходить через расчетный счет. Передача наличных денег на руки председателю товарищества запрещена. Только перевод безналом через банковского операциониста, через банкомат или интернет-банк. Юристы советуют апеллировать к статье 861 Гражданского кодекса, гласящей, что «расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке». Однако если члены товариществ планируют воспользоваться этой возможностью, ее нужно будет прописать в новом Уставе ОНТ и СНТ.
Все взносы будут поделены на два вида: членские и целевые. К первым будет относиться плата за содержание и охрану общего имущества товарищества, расчеты с ресурсоснабжающими организациями и т.д. Ко вторым – проведение устроительных и кадастровых работ, приобретение имущества общего пользования.
Без лицензии
Еще до принятия нового «садово-огородного» закона дачники сильно нервничали по поводу новых правил использования скважин и колодцев в кооперативах. Еще бы – какой урожай без приличного полива. Ходили разговоры о введении обязательного лицензирования для данных источников воды. Цена называлась астрономическая – миллион рублей. Однако переживания дачников по поводу водного вопроса оказались напрасными. Теперь товариществу будет легче проложить водопровод по своей территории или пробурить скважину.
Согласно 217-ФЗ не придется проводить геологическое изучение недр, государственную экспертизу запасов полезных ископаемых, а также предоставлять государству информацию о недрах и имеющихся специалистах, готовых выполнить все работы. Если добыча воды из личной скважины составляет менее 100 кубов в сутки, лицензия не требуется. Мало какой дачник потребляет больше. Не нужно лицензировать скважины и колодцы, расположенные на личных участках, в том числе если ими пользуются два соседа.
Галина Терещенко
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.