Директор управляющей компании № 4 — о главном векторе развития рынка услуг ЖКХ
Оглянуться не успели, а реформе ЖКХ минуло 20 лет. В 1997 году вышел Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Впрочем, можно сказать, что реформа началась на 5 лет раньше, в 1992 году, когда был принят закон о приватизации жилья. При таком подсчете привести в порядок коммунальную отрасль власти пытаются уже четверть века.
За это время жилой фонд перешел в собственность граждан, сформировался рынок услуг по обслуживанию домов и поставке в эти дома необходимых ресурсов. Собственники теперь сами решают, кому доверить управление домом, определяют порядок расходования общих средств, по большому счету, имеют в руках все рычаги для управления любой возникшей на доме ситуацией.
Однако сфера ЖКХ по-прежнему считается едва ли не самой проблемной, жильцы подавляющего числа домов не в полной мере довольны обслуживанием, а стоимость воды, тепла и энергии растет без оглядки на возможности собственников.
Какие тенденции определяют сегодня вектор развития рынка ЖКХ? Можно ли вообще говорить о его развитии или, напротив, следует говорить о стагнации и даже, как утверждают эксперты, криминализации рынка коммунальных услуг?
Наш собеседник — директор муниципальной управляющей компании № 4, депутат городской думы Максим Васильев.
— Максим Николаевич, что происходит на рынке? В первом приближении — ничего хорошего, не так ли? Собственники жалуются, что долги УК ресурсникам растут, а директора управляющих компаний сидят и ничего не делают. Причем трое сидят уже в местах не столь отдаленных, а еще одного того и гляди посадят окончательно. Это я про Гаика Ягутяна, судьба которого остается загадкой.
— А вы знаете, не могу в полной мере согласиться с вашими выводами. Рынок и закон определяют правила игры на этом поле, и пусть медленно, но все приобретает некое подобие цивилизованного порядка. Да, в отрасль по-прежнему нередко приходят те, кому кажется, что сфера ЖКХ — это такой колодец с деньгами — садись рядышком и черпай. Очень скоро они убеждаются, что все не так, включают свою, порой криминальную, фантазию и покидают правовое поле, а потом и наше с вами общество. Но есть и добросовестные новички, которые впряглись и пашут, рассчитывая трудовыми успехами привлечь внимание собственников домов, недовольных своими «управляшками». Это нормальная конкуренция на нормальном рынке.
— К сожалению, не все УК увеличивают свой жилой фонд, сохраняя достоинство и повышая качество обслуживания. Нередко в ход идут подкуп старших по дому и ТОС, фальшивые протоколы общих собраний и даже силовое воздействие. Понятно, что компании, которые таким вот образом захватывают дома, делают это не для того, чтобы удивить их собственников низкими ценами за обслуживание и высоким качеством управления. Их цель — средства, которые собственники платят за ресурсы.
— Действительно, по работе со средствами, которые УК собирают с собственников за воду, тепло и энергию, выступая посредником между жильцами и поставщиками ресурсов, компании делятся на два вида. Одни считают эти средства «немножко своими» и перечисляют их ресурсникам по принципу: не все и не сразу, а некоторые и вовсе не перечисляют. Другие стараются рассчитываться в срок и полностью, но проблема в том, что сами УК не могут повлиять на платеж населения, для них это часто не является возможным.
— А в чем трудность? Собрал чужие деньги — отдай тому, кому они предназначены.
— Исторически законодательство ориентировано на интересы поставщиков. Трудность в том, что договоры, которые ресурсники заключают с управляющими компаниями, — это не агентские договоры, а договоры поставок. То есть УК получает от поставщика счет за 100 процентов поставленных ресурсов. Но не все собственники добросовестно оплачивают коммунальные счета. Средняя собираемость на обычных домах — 94-95 процентов. Значит, каждый месяц у компании перед поставщиками образуется задолженность в размере этой недоплаты. И покрыть этот дефицит нечем. Плюс несвоевременная оплата приводит к взысканию процентов с УК в пользу РСО. При этом идти на прямые договоры с собственниками ресурсники не хотят — это увеличивает их расходы и трудозатраты. Им удобнее судиться с одной УК, чем с тысячами ее жильцов, которые не платят по квитанциям. К тому же есть тут ограничения и со стороны законодательства. Раньше ресурсникам разрешались прямые договоры с домами, в которых не более 30 квартир, но и это им оказалось не под силу, и планку снизили до 18 квартир. В общем, все так и осталось нашей проблемой.
— Повысить стоимость своих услуг вы тоже не можете?
— Да, собственники почти всегда против. Тем более что все новые УК непременно начинают демпинговать, снижая цены на обслуживание и содержание.
— Статус «муниципальной» упрощает или осложняет работу управляющей компании?
— Думаю, нам сложнее, поскольку мы не можем «маневрировать» в ряде случаев. Мы в принципе должны быть примером для всех как в качестве работы, так и в четкости финансовых отношений с ресурсниками и собственниками. Мы не имеем возможности, например, накопив долги, ликвидировать юридическое лицо и отрыть новое — без долгов, как делают многие. Нас регулярно проверяют. Мы вынуждены обслуживать дома, за работу с которыми не берутся частные УК, потому что это невыгодно.
С другой стороны, мы в полной мере обеспечиваем прозрачность финансовых отношений со своими клиентами и контрагентами, у нас нет и даже теоретически не может быть каких-либо «черных» касс или «серых» схем.
Кроме того, мы располагаем собственной производственной базой, полным комплектом автотракторной техники и оборудования, укомплектованным штатом инженеров и специалистов. Также мы обеспечивает круглосуточное диспетчерское обслуживание многоквартирных домов. А это может себе позволить далеко не каждая управляющая компания из работающих в нашем городе.
— А что это за «невыгодные» дома?
— Малоквартирные, ветхие или имевшие статус общежитий, нередко заселенные, скажем так, гражданами с заниженной социальной ответственностью. То есть средств на обслуживание такого дома нужно много, а по счетам платит только половина жильцов. Однако глава городской администрации по 131-му закону обязан обеспечить услугами ЖКХ в том числе и подобное жилье, поэтому мы вынуждены брать обслуживание этих домов на себя.
— Зато к вам доверия у людей больше.
— Доверие заслуживается не статусом, а ежедневным трудом работников УК-4 и нашей открытостью, готовностью к диалогу с собственниками и поставщиками ресурсов.
— Максим Николаевич, каков все же упомянутый нами в самом начале интервью основной вектор развития рынка ЖКХ, по-вашему?
— Жильцы МКД наконец начинают осознавать себя собственниками. Это очень важный процесс, потому что возрастающая активность собственников, а они, как ни крути, главный игрок на этом рынке, неизбежно ускоряет развитие рынка. Люди перестают терпеть работу плохих УК, учатся требовать от своих компаний должного обслуживания и повышают эти требования. Причем требования становятся осознанными, собственники порой готовы платить больше, требуя дополнительных услуг или видов работ. Вот эта тенденция — залог оздоровления рынка и его нормального будущего.
Цитаты
В отрасль по-прежнему нередко приходят те, кому кажется, что сфера ЖКХ — это такой колодец с деньгами: садись рядышком и черпай. Очень скоро они убеждаются, что все не так, включают свою, порой криминальную, фантазию и покидают правовое поле, а потом и наше с вами общество.
Муниципальной управляющей компании сложнее работать на рынке, поскольку мы не можем «маневрировать» в ряде случаев. Мы в принципе должны быть примером для всех — как в качестве работы, так и четкости финансовых отношений с ресурсниками и собственниками.
Иван Дмитриев
mail-ps@mail.ru
